Residentes  del País

¿Qué tipos de constancias y certificados existen relacionados con la Transferencia de Inmuebles y para qué se utilizan?

• ITI – CERTIFICADO DE NO RETENCION: deberá solicitarse para evitar sufrir la retención del Impuesto sobre la Transferencia de Inmuebles, si está vendiendo su única vivienda y/o terreno con el fin de adquirir o construir, dentro del término de un año, una propiedad destinada a casa–habitación propia.

• ITI – CONSTANCIA DE VALUACION: deberá solicitarse si no puede determinar el valor de la transferencia del inmueble (por ejemplo en el caso de permuta).

• COTI – CODIGO DE OFERTA DE TRANSFERENCIA DE INMUEBLES: deberá tramitarse si el precio a consignar en la negociación, oferta o transferencia; la base imponible fijada a los efectos de los impuestos municipales o tributos similares; o el valor fiscal del inmueble resulten iguales o superiores a $ 300.000.

Lavado de Dinero: Origen de fondos justificado.

En general los propietarios residentes suelen contar con la declaración jurada de Bienes Personales del año inmediato anterior (cuando su patrimonio supera los $ 305.000), donde debería estar incluido el bien que pretenden transferir según la fecha de adquisición. Este elemento (tanto la declaración jurada como sus papeles de trabajo) es muy útil ya que permite presumir la justificación del origen de los fondos con las actividades desarrolladas. Sin embargo no siempre es suficiente y suele ser necesaria una certificación de ingresos por profesional idóneo que permita evaluar el origen justificado de dichos fondos.

Residentes del Exterior

• CERTIFICADO DE RETENCION – ITI: deberá solicitarse por el propietario no residente o su apoderado en caso que actúe en representación del dueño de la propiedad que fuere residente del exterior.

La gestión de este trámite actualmente es compleja y puede demorar mucho los plazos de escrituración, por lo cual recomendamos evaluar la situación con anticipación e incluso  considerarla al momento de solicitar los certificados, para evitar que los mismos se venzan.

Los problemas que surgen generalmente se relacionan con la falta de cumplimiento de obligaciones fiscales por parte de los propietarios no residentes que suelen desconocer los regímenes vigentes por no contar con un profesional que los asesore en dichos aspectos.

En muchas oportunidades surgen costos no previstos por el propietario relacionados con el Impuesto sobre los Bienes Personales que debe abonarse.

Principales pasos y requisitos que exige la AFIP para tramitar el certificado:

1.     Vincular el CDI del sujeto del exterior con la CUIT del mandatario – trámite personal-.

2.     Generar el Certificado de Retención a través del programa aplicativo.

3.     Presentar el archivo generado, mediante Clave Fiscal,  y confirmar el trámite.

4.     Posteriormente deberá dirigirse a la Dependencia AFIP-DGI que le corresponde y allí presentar un legajo con información y documentación de respaldo que permita a la AFIP confirmar que el propietario cumplió con TODAS sus obligaciones fiscales.

En general el punto 4, es lo que suele demorar mucho los plazos cuando el propietario no cumple todos los requisitos establecidos por la AFIP, ya que la única forma de que la AFIP emita el certificado de retención del ITI es cumpliendo todos ellos.

Documentación mínima requerida:

a. Documentación propia del trámite: formularios y constancias de presentación

b. De realizarse el trámite por un tercero: copia del poder que lo habilita.

c. Escritura o boleto que otorgue posesión del inmueble a transferir.

d. En caso que la titularidad del inmueble pertenezca a una sociedad conyugal, se deberá adjuntar el acta de matrimonio o documento que acredite la relación conyugal.

e. Documentación que acredite la situación de uso del inmueble, como facturas de  provisión de servicios del inmueble a transferir, correspondientes a los últimos 12 meses anteriores a la solicitud, en principio.

f. DDJJ del impuesto sobre los Bienes Personales desde su adquisición, con sus respectivos papeles de trabajo que permitan corroborar el pago de impuestos respecto del inmueble que se quiere transferir. La misma documentación respecto del Impuesto a la Ganancia Mínima Presunta en caso de corresponder.

g. Comprobantes del impuesto inmobiliario o tributo similar del cual surja la valuación fiscal aplicable para cada uno de los inmuebles que figuran incluidos en las Declaraciones Juradas detalladas en el punto anterior.

Lavado de Dinero: Origen de fondos justificado.

En general los propietarios no residentes deberían contar con las declaraciones juradas de Bienes Personales de los años anteriores, pero este requisito suele ser el principal inconveniente dado que desconocen la obligación y no la tienen cumplida.

En estos casos es muy importante contar con una certificación de ingresos emitida por profesional idóneo que permita evaluar el origen justificado de dichos fondos.